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2019年10月31日「木曜日」更新の日記

取引事例比較法は市場性に着目した手法で「まず多数の取引事例を収集して 適切な事例の選択を行い、これらに係る取引価格に必要に応じて事情補正およ び時点修正を行い、かつ、地域要因の比較及び個別的要因の比較を行って求め られた価格を比較考量し、これによって対象不動産の価格を求める手法であ る。」と定義されています。この手法で求めた価格を比準価格と言いますが、フロー図にすると次のよう なものになります。多数の取引事例→事情補正・時点修正→地域要因の比較・個別的要因の比較→比準価格事情補正とは取引事例に何らかの事情があるときには事情がない場合に成立 したであろう価格に補正すること、時点修正とは取引が行われた時点での価格 を価格時点において取引されたものとした価格に修正すること、地域要因・個 別的要因の比較とは取引事例と対象不動産の所在地域の特性や不動産同士の個 性を比較することを言います。3 収益還元法収益還元法とは、収益性に着目した手法で「対象不動産が将来生み出すであ第2章 2-10 不動産のマーケット価格と評価方法ろうと期待される純収益の現在価値の総和を求めることにより対象不動産の試 算価格(収益価格)を求める手法である。」と定義されています。つまり、投資家が不動産を買う場合には、将来にわたって得られるであろう 純収益の総合計として価格を考えるであろうという前提で、価格を元本、収益 を果実として考える方法です。その方法には一期間の純収益を還元利回りによって還元する方法「直接還元 法」と、連続する複数の期間に発生する純収益および期間終了時点での売却価 格(復帰価格)を、その発生時期に応じて現在価値に割り引き、それぞれを合 計する方法「DCF法」があり、この2つの評価方法を評価目的や対象不動産の 種類によって使い分けたり併用したりします。・「直接還元法」の概略算式収益価格=年間純収益÷還元利回り・「DCF法」の概略算式収益価格=キャッシュフロー表に基づく各年度、収益の割引額合計+復帰個格割引額以上、3手法の概略を説明しましたが、鑑定評価では3手法によって求めら れた3試算価格を吟味し調整のうえ、不動産鑑定士の判断によって最終的な鑑 定評価額が表示されることになります。