不動産のマーケット価格と評価方法
2019年10月30日「水曜日」更新の日記
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- 不動産の公的価格を利用して大体の価格を求める方法を述べましたが、その不動産自体のマーケット価格を知るためには不動産鑑定評価が利用さ れます。不動産鑑定評価の手法を紹介することによって、一般的な不動産の評価方法 を紹介することにしましょう。(1) 価格の3面性と評価手法人が何かを買おうとするときには通常、材料を買ってきて自分で作ればいく らになるか(費用性)、同じ効用を持っているものを他ではいくらで売っている か(市場性)、それを買うことでいくらの収益を得ることができるか(収益性) の3面性について検討したいと思うでしょう。そして自分の購入目的に沿った 妥当な価格で購入しようと思うでしょう。不動産の価格を評価する鑑定評価においても同様に、費用性については「原 価法」、市場性については「取引事例比較法」、収益性については「収益還元法」 と言った3つの手法を用意しています。(2) 鑑定評価の3手法鑑定評価における価格の3面性に応じた3つの鑑定手法の概要を簡単に説明 しておきましょう。0 原価法原価法とは費用性に着目した手法で「価格時点における再調達原価を求め、 この再調達原価について減価修正を行って対象不動産の試算価格を求める手法 である。」と定義され、この手法によって求められた試算価格を「積算価格」と 呼びます。価格時点とは評価する時点のこと。「再調達原価」とは価格時点にお いて対象不動産と同じ有用性を持つ土地や建物を新しく作るのに必要な原始的 費用のことで、「減価修正」とは再調達原価から時間の経過による老朽化や物理 的損壊などの減価要因に基づく減価額を控除することを言います。概略を算式で示すと次のようなものになります。概算価格=価格時点における不動産再調達原価一減価修正額
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