こういう不動産はもらってはいけない
2019年10月12日「土曜日」更新の日記
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- かつて、不動産を所有することが財産形成の有力な手段であった時代には、 どのような不動産であっても何らかの形で交換価値を有しました。だから相続 や贈与において、どのような不動産であってもとりあえず受け取っていました。 しかしデフレ下の今日、そういうわけにはいきません。真に経済価値を有する 不動産しか交換価値を持ち得ない時代になりました。不動産は保有すれば公租 公課など保有にかかる費用負担が生じてきます。したがって、不動産にも受け 取ってよい不動産と受け取ってはいけない不動産とが存することになります。前述の通り不動産が経済価値を有するためには、「効用」「相対的希少性」「有 効需要」の存在が必要です。この3つの要件を満たさない不動産は受け取って はいけないものと考えられます。受け取ってはいけない不動産の具体的な一例を示すと次のようなものになり ます。(1) 無道路地土地が「効用」を有する、すなわち役に立つためには、使用するためにその 土地に進入することができなければなりません。つまり道路に接していない土 地は法的にも建築が許されず資材置き場等としての使用も不可能であるため一 般市場における「効用」を有しないことになります。一方、隣地の所有者にとっては相対的希少性があり、隣地買収による「効用」 を認めることができるため需要が期待できます。その場合でも面積や方角など を検討のうえ、その限定的な市場における需要が「有効需要」たり得るかどうか、つまり買ってくれそうか否かの検討が必要です。(2) 狭小地・極端な不整形地面積が 10mにも満たない狭小地や極端な不整形地にも、一般市場における 「効用」が認められません。したがって、保有しても意味のないものとなるで しょう。この場合にも、購入可能性のある者は隣地所有者だけになるでしょう。(3) あぜ道加地や田地などでは、あぜ道の所有権だけが残っている場合があります。こ のような場合、通常はあぜ道の使用者も買収意思のないことが多く、第三者が 購入するという需要も認められません。このような土地はめんどうなだけですから、誰かに贈与してしまいましょう。(4) 自分に無関係の私道持分等不動産調査などを行っていると、登記簿上数人の共有持分になっていたり分 有になっている私道の所有者の所在が分からない場合があります。やっと所在 を調べて話をしてみると、その道路が自分の持っている土地に面していないな ど自分とは無関係に権利だけが残っているため、所有していること自体を忘れ ているケースがほとんどです。地目上も公衆用道路となっており固定資産税も かかっていないので、このようなことがおこります。相続開始前に他の共有者に売却するなどの処理をしておくべきでしょう。(5) 純山林かつて山林もゴルフ場用地や別荘用地として高い経済価値を持っている時代 もありました。しかし今や、そのような中間山林にも有効需要は存在しません。 相対的希少性も失った現在では、ほとんど経済価値を有しないと言えましょう。 住宅地等への転換可能性のある市街地山林はともあれ、急傾斜の多い純山林、いわゆる山には精神的な効用以外は考えられません。地方公共団体への寄付あ るいは隣地所有者への贈与などを検討してみましょう。
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