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2019年6月20日「木曜日」更新の日記

一般に分譲マンション売買契約は、販売会社たる不動産会社がみずから所有する土地上に、マンション建設を建設会社に注文し分譲する場合が多いのですが、この場合、瑕疵修補請求の相手方は、売主たる不動産会社であって、実際工事をした建設会社ではありません。すなわち、建設会社は、売主の不動産会社と請負契約関係がありますが、マンション購入者とは、直接の契約関係はないので、建設会社に対して直接修補請求をできるというわけにはいきません。しかし、民法では債権者代位権といって（四二三条）、不動産業者から建設会社への修補請求権を、不動産会社が行使しない場合には、買主は不動産会社を代位して修補請求をするという方法も認められます。なお、実際にマンションの瑕疵修補をするのは、建設会社ですから、売主みずから修補できないような場合には、買主は、売主たる不動産会社から修補請求権を譲り受けて、直接建設会社に請求する方法もとることができるでし瑕疵担保責任に関する条項中補修義務規定を欠く場合もあり、その担保責任期間が短かすぎること等から、欠陥マンションの補修についてトラブルが多いこともあって、近時、行政指導によって業者自身（高層住宅協会）も、アフターサービス条項を契約の一条項として入れて、売買契約を締結することが多くなってきました。とはいえ、このアフターサービスといえども、瑕疵担保責任から洩れた問題をすべて吸いあげるまでに至っておりません。すなわち、アフターサービス基準は、補修工事のみを定め、損害賠償責任まで規定していませんので、これは別個の瑕疵担保責任として追及せざるを得ません。