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2019年6月6日「木曜日」更新の日記

現物不動産投資との大きな違いは、現物不動産投資は買うことによってその物件を登記することができるという点にあります。この不動産小口化商品の所有者・管理者は営業者のままです。そこに出資していただくのですから、相当な信用がなければできません。そのため、営業者には、営業者と出資者による不動産事業のための不動産特定共同事業法に基づいた免許が必要となります。不動産特定共同事業とは、複数の投資家が出資して、不動産会社などが事業を行ない、その運用収益を投資家に分配する事業のことをいいます。これによって販売される不動産小口化商品を買う投資家を保護するために、一九九五年四月に施行されたのが不動産特定共同事業法です。事業者の許可制など各種の規制が設けられ、許可を与える主務大臣または都道府県知事の年一回のチェックや投資家への情報開示を義務付けています。この免許を取得するには、少なくとも宅地建物取引業の免許が必要で、かつ資本金が一億円以上なければいけません。さらに一定のファンドを扱っている業務監査の資格をもっている者がいるかどうかということも要件です。その上で、一定の基準に照らし合わせ、財産規模がしっかりしているかどうかといった点を各官庁が審査します。主管としては、事業所が都道府県をまたがる場合は、国土交通省大臣の許可、それ以外の場合は各都道府県知事の許可を受けなければ出資を募る営業ができません。ほかの不動産会社でも、こうした事業をやりたいという気持ちもあるでしょう。現在の経済情勢では、金融機関から不動産会社への融資が厳しくなっている背景があるからです。しかし、資金調達面で魅力がある事業なのでということだけでは許可はおりません。投資家保護に関する規定がとても厳しくなっているからです。現在、この不動産特定共同事業法に基づく免許を取得しているのは、全国で一〇〇社あるかどうかというところ。全国で約三〇万社ある不動産業界の中でも、本当にごく限られた不動産会社だけが取得している免許だということです。この免許がなければ、これだけの出資で利回りがこれだけになりますということで募集することができません。そして、免許を取得している会社でも、もし万一、何か営業に関しておかしなところ、例えばこういう強引な営業をされるんですというような訴えなどがあれば、監督官庁から厳しく処分されます。さらに言えば、不動産に関する資産運用でありながら、吸売方法などは金融庁の監督があり、そのルールにも従って行なっています。それだけ、ある意味では非常に厳しく運用されている資産運用商品であるといえると思います。