賃貸マーケット云々
2019年5月1日「水曜日」更新の日記
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- 資産価値の観点から「賃貸マーケット」に注目してみる現在、日本の街にさまざまな異変が起きています。ますます繁栄する街がある一方で、高齢者ばかりが増え、商店街が消え、資産価値が落ちていくような、衰退する街が増えているのです。それは、日本経済の中心、東京ですらも例外ではありません。なぜ、そんなことが起こるのか。東京という街をサンプルにして、その原因を探ることにします。活気があって賑わいを見せる街は、賃料相場も、価格相場も高いということは誰でも理解できるでしょう。ここで街や不動産というものを資産価値という観点から捉える場合、最初に賃料相場、つまり賃貸マーケットに注目する必要があります。「そう言うと、不思議に思われる人もいるでしょう。「資産価値とは、公示地価ではないのか?」という反論も聞こえてきます。いまだに「不動産の価値とは、土地の価格と同義語である」と信じている方には、「賃貸マーケット云々」は、奇異に感じるかもしれませんが、まずは話を聞いてください。実は、賃貸マーケットには全国どこでも、ある種の明確な傾向が現れます。それは、多様性がある街か、そうでない街かという傾向です。たとえば、地方都市や東京郊外の賃貸マーケットでは、学生などのシングル層向けにプランニングされた物件が主に流通しています。もちろん、ファミリー層向けの物件も一定数が流通していますが、主に公営賃貸住宅として供給されることが多いのです。あるいは、マンションや一戸建ての空き家が賃貸に転用される場合も少なくありません。特に、8平方メートル(約外坪)を超える大型ファミリータイプとなると、対人口数に比べて急激に供給数が減る傾向があります。要するに、ファミリータイプの賃貸マーケットを積極的にターゲットにした民間主導型のマーケットが未成熟なのです。「また当初から賃貸住宅として供給されることが目的とされた物件の場合、設定された賃料のレンジが狭く、間取りにも多様性がないという傾向も明白です。「これが東京の港区など都心となると、まったく様相は変わってきます。ホテル並みのサービスを提供するサービスアパートメントがある一方で、いまだ木造の安アパートも残っている。専用面積もさまざまで、多様なマーケットが形成されています。賃料についても、地方都市なら上限が2万円前後までですが、都心なら、それが200万円を超える場合もあります。間取りのバリエーションもさまざまです。そういう多岐にわたる選択肢の幅が広い市場構造になっているのです。
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