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2018年9月25日「火曜日」更新の日記

　現物を見ずに契約書に印鑑を押すのはリスクが高い。それよりも、完成とは言わないまでも、ある程度工事が始まって現物の形が見える段階で判断したほうがより安全で、より確実な判断ができるだろう。 　実際、近年では徐々に青田売り物件は減少傾向にあるようだ。完成予想図だけでは実感がつかめないという購入者の声や、姉歯事件等もあってマンション業者に対する信頼性が揺らいだこともあり、現物が見えない段階での契約に消極的になっているのかもしれない。　不動産価格、とくにマンションの価格に大きく影響を与えるのが土地代と建設費用である。なかでも土地代が占める割合が大きい。近年の地価の推移を見ると、東京都心では底打ち感があり、一部エリアでは上昇に転じている。一方、地方はまだ底が見えず、この先しばらくは（もしかしたら、ずっと）下降が続きそうである。　一般に、景気が上昇局面を迎えると、土地取引は「入札取引」が増え、減退局面では「相対取引」が増える。入札取引とは数社が購入価格を提示し、もっとも高くつけたところが取引権を得るもの。相対取引は個別交渉によって土地の売買契約を結ぶものである。 　入札取引では、都心の一等地などで公示地価の数倍をつけることもあり、マンションの販売価格を押し上げる要因ともなっている。少なくとも二〇〇三年から二〇〇八年のリーマンショック前まではそうだった。　こうした土地代、建設費用をまかなうために、デベロッパーは金融機関から借入をして開発費用にあてる。その金利負担は大きく、デベロッパー・販売会社はなるべく金利がふくらまぬよう、できる限り短期勝負で販売を完了させたいと考えている。