建築可能な面積や高さを調べる
2018年3月23日「金曜日」更新の日記
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- 土地には、都市計画法や建築基準法、その他の法令によって、建物の用途や建てられる面積・高さに様々な制限が課されています。住宅を建てる場合、当然ながらこれらの規制をクリアして計画しなければなりません。
分譲住宅の場合は、このような規制をすでにクリアした建物ですので、購入時にはあまり気になりません。しかし、将来増改築をする際には必ず影響してきますので、やはり事前にチェックしておく必要があります。
そこで、まず押さえておきたいのは「用途地域」です。用途地域は建築基準法で細かく定められていますが、地域によっては住宅以外の用途が規制されることがあります。特に店舗などとの併用住宅を計画する場合には気をつけてください。
なお、用途地域やそれに付随する規制値は、その土地のある市区町村や土木事務所などで調べることができます。
道路に関する条件も忘れずに調べておいてください。敷地に接している道路の幅が狭いと、建築可能な面積が制限されます。また、そもそも道路と接する長さが短すぎると、建物を建てられない場合もあります。
分譲宅地として販売されている土地なら大丈夫でしょうが、建築基準法が施行される前からある古い住宅地などでは、現在の建築基準を満たしていない土地もあり、その場合は建て替えや増改築の際に思わぬ制限を受けることになります。
ほかにも、問口が狭く道路と接する長さが短いために、共同住宅に用途変更することができないケースや、計画道路が通過しているために建物構造や規模が制限されるケースもあります。
建物面積は、建築基準法で建築面積と延べ床面積という2つの面積から規制されています。
将来増築をする場合にも、この規制の範囲内で計画しなければなりません。
建築面積とは、建物の水平投影面積のことです。一般住宅では、各階のうち最も広い階の面積が、だいたいの建築面積になります。敷地面積に対する建築面積の割合を建ぺい率と呼び、その上限の数値が地域ごとに指定されています。
さらに、住宅地などの場合、日照を確保する目的で建物の高さも規制されています。
その一つが、道路側からの距離と高さの関係で規制される「道路斜線」と呼ばれるもので、この斜線を超えて建物を建てることはできません。
また、用途地域が住居系の地域では、北側の隣地境界線からも「北側斜線（高度斜線）」という規制があり、やはりそれを超えることはできません。
その他、地域によっては、都市計画の中で建物自体の最高高さが規制されることもありますし、別途、日影図を作成して、所定の規制値をクリアしなければならないこともあります。
建物の高さについては、用途地域や建物の配置の仕方などにより細かく基準が定められていますので、実際には専門家の手を借りて計画を進めましょう。
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