【資産価値が下がりやすい】
2016年6月23日「木曜日」更新の日記
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- プレミアムがついて価値が上乗せされるのとは逆に、将来、資産価値を大きく落とす危険性が高い物件もある。自分一代限りの消費マンションと割り切って購入したとしても、できることなら資産価値の目減りは少ないに越したことはない。逆プレミアムマンションをつかまないようにするために、次のポイントに注意するといいだろう。 ▼近隣に嫌悪施設 第一にチェックすべきなのは、近隣に嫌悪施設がないかどうか。嫌悪施設とは、墓地、斎場などの縁起が悪い、薄気味悪いとイメージさせる施設、工場、研究所など土壌汚染などが心配される施設、そしてパチンコ屋、風俗店、ゲームセンターなど風紀が乱れる原因となる施設のことを言う。 これらの嫌悪施設が近隣にある物件は、将来売却しなければいけなくなったときに、なかなか買い手がつかない可能性もあり、結果的に資産価値を低下させる可能性が高い。 ▼近隣に空き地、古アパート、倉庫、社宅、コインパーキング これも重要なチェックポイントだ。なぜなら、将来的にこうした土地が買収されてマンションなどの高層建築物が建つ可能性があるからだ。たとえば、古アパートとコインパーキングなどが隣接し、合わせるとある程度の面積になる土地は危険度が高いと言える。逆に、前述したように、公園、学校、リバーサイドなどは高層建築物が建設される可能性は 低い。 ▼大規模すぎるマンション 入居世帯が多い大規模マンションも値崩れしやすい。戸数が多ければ多いほど、中古マンションとしての売り物件も多くなり、競合してしまうからだ。目安としては、二〇〇戸以上。 ▼供給過多エリア そのエリアで、同時期にマンション供給が増えれば、再販売のときの価格は下がりやすくなる。 ▼住宅地域以外の地域やその境界 市街地の土地は、都市計画法によって用途別に区分けされており、大きく住居系、商業系、工業系に分けられている。たとえば、住居系の「住宅専用地域」では、一定規模以上の商業施設や工業施設は建てられないなど、用途や高さ、建ぺい率、容積率などに制限がかかっている。しかし、その地域に建っている住宅だからといって安心はできない。用途地域の境界付近に建つ物件の場合は、道路をへだてた隣の区域に大きな商業施設などが建つ可能性もある。事前にエリア周辺の用途地域を確認しておいたほうがいい。 ▼近隣で建設反対運動が起こったマンション もともと住んでいた地域住民の一部から反対運動があった物件ということなので、分譲以後も何かとトラブルになる可能性が高く、逆プレミアムとなることが多い。 こうしたマンションはやや割安に価格設定されている。ここに挙げたポイントが気にならないという人にとっては、お買い得とも言える。
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