【部屋の値段はこうして決まる】
2016年6月21日「火曜日」更新の日記
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- マンションの各部屋の価格はどのように決まるのだろうか。前項で紹介したとおり、土地と建物を含めたマンション全体の価格は、基本的にコスト積み上げで決まってくるが、そのマンションを構成する各部屋は、どのように価格が設定されているのか。 各部屋の床面積に応じて算出されていくと思われるかもしれないが、話はそう単純ではない。 じつは、この値段のつけ方がマンション全体の売れ行きを大きく左右するため、販売側は値付けに非常に頭を使っているし、コンサルティングをする私たちとしても、かなり重視するポイントの一つとしているのである。 よく、新聞の折り込みチラシなどで見かけるマンション広告には、すでにモデルルームは完成しているのに、「販売価格未定」となっていることがある。あるいは「予定販売価格帯 三九〇〇万円台～六二〇〇万円台」などと大雑把な価格帯が記されているだけで、各部屋の価格が確定していないことも少なくない。 これは、広告での反響やモデルルームに来るお客さんの反応によって、各部屋の価格を微調整するノリシロを残しているためである。 たとえば、イチオシの間取りの部屋が事前の段階で予想以上に人気だったら、当初予定していた価格より数十万円単位で価格を上げることもある。そして、その分、他の部屋の値段を下げるケースもある。 というのも、たいていマンションでは何種類かの間取りがある。すべての部屋をできるだけ早く売り切りたい販売サイドとしては、人気の間取りの部屋ばかりにお客さんが殺到するのを何としても避けたいのだ。 ある程度の規模以上のマンションは、一度にすべての住戸を販売せず、たいていいくつかの間取りの部屋をセットにして、何期かに分けて販売している。第一次販売（第一期販売）、第二次（第二期）……などとして販売しているのだが、それも基本的には同じ理由だ。第一次販売の状況を見て、第二次販売の価格を微調整しているのだ。 では、具体的にどのように各住戸の価格を割り振っているのか。基本は、床面積に応じておおよその価格を割り出し、そこにプレミアムに応じて価格の調整をするというのが一般的だ。 たとえば、たいていのマンションで角部屋は人気があり、なかでも東南角部屋はいちばんのプレミアムがつくことが多い。その方向に視界をさえぎる建物や嫌悪施設などがなければ、東南角部屋の価格をいちばん高くし（他の角部屋も高めにし）、その分、角部屋以外の中住戸の価格を割安に設定する。
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