【住宅の価格を押さえる】
2016年6月20日「月曜日」更新の日記
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- 資産マンションと消費マンションを見極めるうえで、何が大切か。多くの人は気にしていないかもしれないが、不動産価値が形成される仕組みを知っておくことがとても重要だ。 これを知っているかいないかで、目をつけたマンションが割高なのか、お買い得なのかを判断することができるからだ。 まず、住宅の価格はどうやって決まるのだろうか？ 一般的にモノの値段は、需要と供給による市場バランスで決定されることが多い。要するに、欲しい人が多いとき、あるいは供給量が少ないときには値段が上がり、欲しい人が少なく、供給量が多いときには下がる。 もちろん、不動産の場合も、需要と供給のバランスも考慮に入れるが、基本的には《土地代十建設費用十経費（プロモーション費用など）十利益》のコスト積み上げで決まる部 分か大きい。 さらに、ここで重要なことは、それぞれの要素の価格が変動するということである。 「土地代」、つまり地価がアップダウンするのはご承知のことと思うが、「建設費用」もかなり変動する。 最近まで中国の住宅需要が伸びていたため、世界的に建設資材が高騰し、建設費用は右肩上がりで上昇していた。 「経費」の主なものには、プロモーション（販売促進）費用がある。プロモーション費用にはチラシなどの広告宣伝費用、モデルルーム費用、営業経費などがある。 これらに加えて、隠れた経費として「金利」も馬鹿にならない。マンション建設は開発費用が莫大なので、金融機関からの借入にかかる金利負担も大きい。こうしたものも経費として不動産価格に乗ってくるのである。 さらに、ここにプラスアルファとしての「プレミアム（付加価値）」部分が上乗せされる。 プレミアムとは、駅に近い、人気の駅・エリアである、高台、公園前、最上階や角部屋などの付加価値のことを指す。 湾岸エリアや高層マンションも人気プレミアム要因だったが、東日本大震災以降は、こ のプレミアム部分が縮小したことで、価格が下がった物件もあった。 それぞれの不動産によって事情が異なるので一概には言えないが、プレミアム部分を除いた不動産価格のざっくりとした内訳は、《土地代十建設費用》が六五～七〇％、経費が一〇～一五％、利益が二〇％程度だと覚えておくといい。 逆に言えば、そのマンションの真の資産価値は、新築の時点で物件価格から二〇％以上マイナスした額になる、ということだ。
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