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2015年12月30日「水曜日」更新の日記

　この第8章では、67項で収入金額と必要経費、68項で租税公課を計算、69～72項で減価償却費の計算、73項で借入金利子を計算しました。以上を集計しますと、12年間の所得金額が計算できます。 　家賃収入は、なかなか値上げはできません。ただ、インフレが進行しますと、値上げせざるをえませんが、ここでは値上げはしていません。 　さて、必要経費の中身ですが、固定資産税は最初の3年間は少なくて、4年目から多くなります。減価償却費は、72項での集計をそのまま転記していますが、縦に見ますと、最初の年に比べ、急激に減少していきます。設備関係を定率法にしているためです。 　借入金利子は、金融機関に支払う元利均等返済額のうち、必要経費になるのは、支払利息だけです。毎年の必要経費になる支払利息は、73項に示したとおり、最初のうちが多く、だんだん減少していきます。元本部分は必要経費にはなりません。所得計算の一番は、差引所得金額ですが、これが税務上の不動産所得の金額で、課税対象額になります。 　最初のうちは赤字になりますが、年数がたっにっれて、支払利息と減価償却費が減少するため、黒字に転換します。このモデルでは収益性が高いので、5年目から黒字になります。 　このような変動を少なくするためには、減価償却方法を定額法にします。