借入期間の短縮は自己年金の剔出　返済期間を短縮すれば手取金が増やせる

: 　借入金の返済方法は「元利均等返済」にするとして、借入返済期問はどのように決定すればよいでしょうか。　平年度の「銀行借入返済可能額」の計算をしています。　入金は、年間の家賃収入120万円です。支出は、固定資産税等と火災保険料で17万5000円です。差し引き金額102万5000円か「銀行借入返済可能額」になります。実際には年数がたてば、修繕費や管理費が必要ですが、ここではゼロと考えています。　借入金1000万円、年金利3・5％、10年から15年の返済期間別の「月額」と「年額」の元利均等返済額、それに「返済期間全体の金利合計」を計算しています。　銀行借入返済可能額102万5000円を、もし全額返済に充当するとした場合には、その返済期間は、12年になります。12年の「年額」返済額は約102万2000円ですから、12年間は、手取金額はゼロになります。　ところが、13年目から、借入金の返済額はありませんから、102万5000円が毎年の手取金になります。これを「自己年金」と呼んでいます。　このように、借入金を早く返済すれば、手取金を増やすことができます。50歳で「新貸家」経営を始めれば、63歳から「自己年金」を受け取ることができるというわけです。