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2015年12月16日「水曜日」更新の日記

　「新貸家」経営を成功させるには、どのような建築計画をたてたらよいのでしょうか。 　ここでは、私が考えた建築計画を一つのモデルプランとして提案してみます（次項の建築資金計画のたて方、毎年のキャッシュフロー、所得金額の計算など、数値を当てはめたほうが理解しやすい場合は、このモデルプランの数値を使っています）。 　このモデルケースは、家賃収入を月額10万円、年収120万円としています。かなり高収益ですが、投資収益率を10％としますと、1棟分の建築価額は1200万円になります。 　これはあくまでも計画上の金額ですから、実際は現場ごとに異なります。土地の上に建物がある場合の解体費、土地の整地費用、地盤の改良費、地形や付近の建築物との関係による工事の難易度、建物の内部仕様・住宅設備機器・エクステリアのグレードなど、さまざまな条件が現場ごとに異なりますから、個別に見積もりが必要です。 　「新貸家」経営を成功させるポイントは、投資額をできるだけ低く抑えることです。特に、住宅設備機器などは標準装備からグレードを上げることは控えるべきです。また、エクステリア関係（外構、造園、植木、ガレージ舗装など）もグレードを上げるときりがありません。投資額を増加させても、家賃には世間相場があり、無制限に家賃を上げることはできません。 　土地は所有している遊休地、2階建て1棟分約40坪（平屋建て1棟分約50坪）、時価坪当たり50万円とし、時価2000万円とします。 　固定資産税評価額は、仮に時価の70％として、1400万円とします。