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2015年6月17日「水曜日」更新の日記

不動産投信は、不動産の所有権を小口化したものではありません。かつて過去の不動産小口化商品は、オフィスビルやマンション、ホテルなどの数十億円以上の不動産を個人でも投資しやすいように、区分所有権や共有持分権を１口１億円から数百万円に小口化したものです。購入した人がその権利を信託銀行に信託したり、現物出資で組合をつくる方法などによって、賃貸運営を専門業者に任せ、賃貸収入から使用を差し引いた残りを配当として受け取るタイプのものでした。節税対策や売却益目的の商品として、金融機関から資金を借り入れてまでこうした商品に投資することがブームになったのです。しかし、満期になったときの不動産の売却について、取り決めがあいまいだったり、バブル崩壊後に大幅に値下がりし、思うように物件を売って換金できず、結果的に借金だけが残ったという事態も出ています。このようなケースのなかには、販売・勧誘時に買い取り保証や買い戻しの説明を受けていたとして、損害賠償訴訟を起こされているものもあるようです。また、当初販売を行った不動産会社が、事業経営や賃借人管理を引き受けていたものの、その会社が倒産したあとの引き受け手がなく、運営面で混乱するという事態も発生しています。このような状況をふまえ、「不動産特定共同事業法」が施行されました。この法律では、商品をつくって販売する事業者を許可制にして、資本金要件や業務管理者の設置義務など一定の条件を課し、契約の成立前に投資判断材料となる重要な事項を十分に説明することを義務づけるなど、投資家保護を図っています。現在、この法律にもとづいて、不動産投信同様に、いくつかの配当重視の商品が販売されています。ただし、それぞれの商品ごとにリスクや税金が異なるので、商品性をよく理解して投資判断しなければなりません。法整備以前の不動産小口化商品と不動産投信では、次のような違いがあります。①不動産投信は、個別の不動産そのものに直接、投資をするものではなく、不動産を運用するファンド（投資法人）に投資するもので、投資対象をどの不動産にするかは、売買も含めて運用会社にゆだねます。したがって、みなさんが個別に不動産の売買契約を行うことはありませんし、修繕費用を追加投資することはありません。ただし、配当のもとになるのが不動産の賃貸によるという意味では、同じように不動産リスクがあるといえます。②不動産投信は税務上も純粋な金融商品なので、節税対策商品というとらえかたは誤りです。③不動産投信の上場ものは、満期がないかわりに、証券取引所の流通市場で株式と同じように自由に売買できます。ただし、売りたい値段で買い手がつくとは限らない点は同じです。