投資を考える機関投資家
2015年4月9日「木曜日」更新の日記
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- 都心に所在する物件やその他の地区に所在する大型物件などの高額物件に投資を考える機関投資家は、自らDCF法を駆使して各種のシミュレーションを行うことを通常としており、報酬を支払い不助産鑑定士等の専門家に依頼する意味は、専門家の市場の見方、あるいは、情報収集能力に期待しているといえるのではないか。しかし、わが国の場合、不動産に関するこの種の情報の収集は非常に困難であり、たとえ入手できたとしても守秘義務があり、他に公開することは通常できないケースが多い。一方、投資家は実際のデータ(対象不動産の所在する地域における平均的な実績値等)に根拠をもつものに最も価値をおくというジレンマが生じている。米国では、還元利回り、割引率、賃料・経費の変動率に関しては、たとえば、コーパックやCBリチャードエリス等が定期的に地区別・用途別の数値を公表しており、鑑定評価書にもこれらを数値査定根拠の一つとして引用することができ、依頼者に説明する一つの手段として活用できる。一方、わが国では、全くないとはいえないものの、米国のレベルのデータは公開されておらず、この点でも環境整備が遅れているといえよう。たとえば、コーパックの四半期ごとに発表される割引率。総合還元利回り、市場賃料変動率、経費変動率、最終還元利回りの各項目の範囲と平均値について、用途別、地域別に有料で公開している。
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