木造住宅は法定耐用年数で考えた場合
2015年1月15日「木曜日」更新の日記
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- 木造住宅は法定耐用年数で考えた場合でも22年で価値は10％の残存価格になってしまいますが、通常住宅ローンは35年です。とすると、購入金額全体に占める建物の割合が大きい場合には、長期間にわたって住宅ローンが減少するスピードよりも、住宅の価値が減少していくスピードのほうが速いということになります。戸建ての場合、実際の売買にあたっては、22年を待たずして、15年程度で上物の価値はゼロとして土地値売買されるケースも多いですから、減価のスピードはかなり速いものとなります。住宅ローンを組んだばかりで、まだローン残高があまり減っていない場合には、新築物件というのは購入した瞬間に中古になり、価値が２～３割下がります。これは、広告費、営業員の経費にデベロッパーの開発利益が乗っかった金額で住宅が販売されることによります。ですから住宅の時価と比較した場合に、住宅ローンを目一杯付けていれば、オーバーローンになっているケースがあります。そうなってくると、銀行は、金を貸してくれませんので不動産投資をあきらめないといけないことになります。また、仮にオーバーローンになっていなくても、住宅自体は収益を生まない資産ですので、収入と比較して多額の住宅ローンを組んでいる場合には、他の所有資産の状況などを総合的に勘案して融資の判断が行われますので一概には融資が受けられないとはいえませんが、マイナス要因であること自体は間違いないのです。
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