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2015年1月11日「日曜日」更新の日記

サラリーマンの方の中には、融資金額が小さければ融資が通りやすいだろうという根本的な勘違いをする方がいますが、全く逆です。規模が小さい物件はそれだけ融資が受けにくいことを理解しておく必要があります。古い建物の場合さらに、築年数が20年を超えるような古い物件になってきますと、ある都銀の場合、10年ごとにRCですと坪単価60万円×延べ床の４％を修繕に充てると仮定して、そのうえでキャッシュフローが回るかどうかを検討します。法定耐用年数を超える、きわめて古い物件の場合には担保評価は基本的には、土地の路線価の70％などになり、上物の評価はゼロです。その場合には、建て替えを前提の融資となり、建て替え後の収支計画による融資となります。また、この場合には収益還元法においては必要とされない個人の年収、資産背景が必要になってきます。特殊な例では、物件の半分以上の入居者が外国人だったケースで、日本人入居者の募集がやりにくく空室リスクがあるという理由で、利回りがネットで19％以上あるにもかかわらず、NGになったケースもありました。銀行は想定賃料を計算する際に、現況の賃料ではなく提携する賃貸情報会社からの情報によって物件の賃料査定をします。そのため、計算の前提として必ずしも現況の賃料が使用されるわけではなく、古くからいる入居者が高い賃料を支払っている場合には現況の賃料に引きなおしますし、外国人が多数入居している場合には、募集に困難が伴うことから、賃料が取れないと判断するケースもあるわけです。

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