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2014年12月30日「火曜日」更新の日記

借家人は、賃貸借契約終了時に賃借物を原状に回復して家主に返還する義務（原状回復義務）とともに善管注意義務を負っています。そこで、建物に手を加えた場合は、明渡し時に原状に復して返還することになります。借家人が原状回復を行なわずにそのまま明渡しを受ければ、家主は原状回復工事を行ない、工事費用を敷金から差し引いて残額を返還すれば足ります。問題となるのは、通常使っていたことで生じた汚損についての原状回復の範囲です。家主としては賃借時に引渡した状態に戻すことを想定しがちですが、建物はもともと経年変化によって価値が減少していくものです。借家人が通常の用法に従って使用していても生じる汚損は、「通常損耗」といって借家人には善管注意義務違反はないのです。したがって、通常損耗は家主は賃料でカバーすべきで、原状回復の対象から除外され、明渡し時に借家人には請求できません。通常損耗が家主の負担とされるのは、通常損耗分については減価償却費として一般的に賃料に含まれているという考えが前提となっています。つまり通常損耗は、借家人が故意過失に基づくことなく、時間的な経過によって自然に生じる損耗（自然的損耗）と解することになります。畳の日焼け、壁のカレンダーの跡、床についた冷蔵庫の排気の跡、結露や湿気による壁のクロスの剥がれ等は通常損耗です。畳のたばこのこげ跡、壁紙のいたずら書きなどは、通常損耗とはいえません。もっとも、畳全体を取り替えたり、クロス全体を張り替えることは大修繕なので借家人に負担させる原状回復義務の範囲を超える場合もあります。

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