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2014年12月29日「月曜日」更新の日記

借家人が建物使用中に支出した費用を家主に請求する方法としては、「必要費償還請求権」「有益費償還請求権」「造作買取請求権」があります。必要費は、建物の保存に必要な費用で、家主が賃貸借契約上の貸主として目的物を借家人に使用させるために負担すべき費用です。本来は家主が修繕すべきところを、借家人が自ら修繕して費用を支出すれば、直ちに全額を家主に請求できます。支払ってもらえなければ、賃料と相殺もできます。有益費は、目的建物の価値を高める費用で、建物から取り外しができないものです。契約終了時には実際に支出した費用か建物の価値の増加した部分のいずれかを家主は選択して支払います。必要費・有益費ともに賃貸借契約終了時より１年以内に請求しないと、請求できなくなります。造作は借家人によって家主の同意を得て建物に付加され、独立性を失っていない動産で、建物の価値を増加させるものです。借家人は、契約終了時に時価で買取を家主に請求でき、請求すれば売買契約が成立したことになるのです。従前は、造作買取請求権排除特約は無効で、家主は買取を拒めなかったので、造作の設置に家主の承諾を要する特約を付して同意をせず、借家人が内装ができない場合も多かったのです。借地借家法では、造作買取請求権を行使しない旨の特約も有効とされました。もちろん、旧借家法下で締結された借家契約でこの特約をしていても、特約が有効になることはありません。

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