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2014年12月28日「日曜日」更新の日記

借家人が何カ月も家賃を滞納したまま家財道具も置いて蒸発して行方がわからなくなったケースに対し、借地契約と同様の手順で契約を解除して建物明渡訴訟を提起し、強制執行をしなければなりません。しかし、賃貸借契約の解除は、借家人に対して解除の意思が到達しなければ、賃貸借契約が将来に向かって消滅するという効果が発生しないのです。そこで、借家人が行方不明の場合には、解除の意思を伝える方法が問題でしたが、訴状に意思表示が記載されているときは、訴状の公示送達で意思表示の公示送達もできるようになり、その所在が不明の場合には建物明渡訴訟を提起し、訴状の公示送達完了によって賃貸借契約解除の意思表示も行なわれたものとされるので明渡しも求められます。また、借家人を相手に訴訟をするのは、費用や時間がかかります。そこで、連帯保証人に対する明渡し請求ができれば連帯保証人も滞納賃料を少なくできるので、家主が連帯保証人に対して明渡しを請求し、建物内部の動産類を事実上運び出してしまい、明渡しを完了させることは、意外に安易になされているようです。しかし、建物明渡義務は借家人以外には実現できない、借家人の1身に専属する義務です。連帯保証人には明渡し義務はないので、借家人に無断で明渡しを行なうことは許されません。

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