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2014年12月27日「土曜日」更新の日記

借家契約の期間が満了すれば、家主に正当事由があれば更新拒絶できます。また、法定更新しても期間の定めのない契約となり、正当事由を備えればいつでも解約申入れができ、申入れから６カ月経過で契約は終了します。設問のような要請は、借家契約の存続期間中に一定の期限を設定し、その期限到来時に借家契約を解約するという合意、つまり「期限付き合意解約」といえます。借家人に認められている契約更新の権利を、あらかじめ放棄させる特約です。借家人に不利益なので、原則として無効とされるでしょう。ただし例えば、長期間の賃料滞納で建物明渡訴訟で敗訴したが、家主の好意で明渡しを一定期間だけ猶予してもらう等のように、主として借家人側にそのような合意をすることもやむを得ないと考えられるような特別な事情がある場合には、例外的に合意も有効と解するべきでしょう。また、期限付き合意解約が無効となれば、２年の普通借家契約になります。家主は、更新拒絶に再び正当事由が必要となります。正当事由は、２年後の時点で借家人と家主の建物使用の必要性を主に比較して判断します。家主は、期限付き合意解約を締結した経緯のみでは足りません。つまり、必ず２年後に明渡しを受けられる保証はありません。そこで、必ず一定期間経過後に明渡してもらうためには、1時使用目的の賃貸借契約を締結するか、定期借家契約にしておくべきでしょう。普通借家契約を締結していた場合には、普通借家契約にならないように、以前の借家人ではない他の家族との定期借家契約を締結するべきです。

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