解約というキーワードと借家の関連性
2014年12月23日「火曜日」更新の日記
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- 契約の解除とは契約が有効に締結された後に、契約当事者の一方だけの解除の意思表示によって契約時に遡って契約の効力を失わせる（遡及効）こと、つまり履行していない債務は消滅し、履行した債務は元の状態に戻す（原状回復）義務が発生するという効力を生じさせます。賃貸借契約では解除に遡及効を認めない「解約」です。売買契約が代金を払って物を引き渡すという1時的な契約であるのと違い、賃貸借契約は一定期間目的物を使用させるという継続的な契約関係にあるから、賃貸借契約を解除する場合には遡ってなかったものとするのではなく、将来に向かって契約関係を解消することになり、講学上は「解約」とされています。また賃貸借契約の解除の要件についてですが、賃貸借契約には遡及効が認められないのですが、民法上は賃貸借契約の解除（解約）の規定を特段定めていません。そのため契約一般の解除規定が適用され、相当期間を定めて債務の履行を催告し、その期間内に履行されない場合には賃貸借契約を解除できることになります。しかし一般に建物は借主の住居や営業などの場であり、借家権は借家人の生活の基盤をなす重要な権利です。また借主と貸主の信頼関係のもとに成り立っている契約でもあります。そこで債務不履行による契約の解除は信頼関係を破壊したと認められるほどの賃借人の債務不履行がある場合に、相当期間を定めて履行する旨の催告を行い期間内に履行されない場合でなければ解除が認められません。もっとも判例も賃借人の重大な義務違反が認められ､信頼関係がすでに破壊されている場合には無催告解除を認めています。
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